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Haus kaufen auf Malta: So klappt es mit dem Immobilienerwerb

Es gibt viele gute Gründe eine Immobilie auf Malta zu kaufen. Vielleicht möchten Sie ein Haus für Ihren Hauptwohnsitz kaufen oder eine Wohnung, um dort regelmäßig Urlaub zu machen. Egal was Ihr Grund ist Immobilienbesitzer auf Malta oder Gozo zu werden, es sollte gut vorbereitet sein.

Mit unserer Schritt für Schritt Anleitung zeigen wir Ihnen wie Sie erfolgreich eine Immobilie auf Malta erwerben können. Dabei erklären wir Ihnen wer Immobilien auf Malta kaufen darf, wie Sie Ihr Traumobjekt finden und wie sich der Kaufprozess gestaltet.

Wenn Sie bereits mit dem Kaufprozess einer Immobilie auf Malta vertraut sind können Sie sich hier zum Verkauf stehende Wohnungen und Häuser anschauen. Wenn Sie bereits wissen welche Art von Immobilie Sie erwerben möchten, können Sie hier anfangen zu lesen.

FAQ für Wohnungs- und Hauskäufer auf Malta

Bevor wir den Kaufprozess im Detail beschreiben ist es wichtig bestimmte Begriffe zu verstehen. Dafür haben wir ein FAQ für Immobilienkäufer auf Malta zusammengestellt.

Was ist das sogenannte konvenju?
Das konvenju, häufig auch promise of sale oder preliminary agreement genannt, ist ein Kaufvorvertrag in dem festgehalten wird den Immobilienkauf in einem bestimmten Zeitraum durchzuführen, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt werden.
Was ist der term of konvenju?
Der term of knovenju ist der Zeitraum zwischen der Unterschrt des Vorvertrages (konvenju) und des finalen Kaufvertrages. Dieser Zeitraum beträgt üblicherweise drei Monate und dient dazu, die im Vorvertrag definierten Bedingungen zu erfüllen.
Was ist der final deed?
Der final deed bezeichnet den finalen Kaufvertrag mit dem der Immobilienerwerb abgeschlossen wird.
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer auf Malta?
Die Grunderwerbssteuer beträgt 5 % auf Malta.
Wie hoch sind die Notargebühren auf Malta?
Die Notarkosten belaufen sich üblicherweise auf 1 % vom Verkaufspreis.
Was ist das First-Time-Buyer Scheme?
Das First-Time-Buyer Scheme, zu gut deutsch Erstkäufer Regelung, besagt, dass auf die ersten 175.000 € des Immobilienwertes keine Grunderwerbssteuer anfällt, sofern es die erste gekaufte Immobilie auf Malta ist und diese als Hauptwohnsitz genutzt wird. Die Grunderwerbssteuer wird dann auf den verbleibenden Immobilienwert berechnet.
Was ist ein EPC?
Ein Energy Performance Certificate (EPC) ist ein Energieausweis bzw. Energiepass einer Immobilie. Dieser Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch einer Immobilie und muss dem Käufer oder Mieter einer Immobilie vorgelegt werden. Ein EPC ist gesetzlich vorgeschrieben und muss vom Eigentümer beantragt werden.
Was bedeutet freehold?
Freehold, zu gut deutsch freier Grundbesitz, bedeutet, dass das Grundstück auf dem die Immobilie steht im Verkauf mit eingeschlossen ist und keine sogenannte Bodenrente an den Eigentümer des Grundstücks gezahlt werden muss. Auch wenn das Prinzip der Bodenrente ein veraltetes Konzept ist, kommt es dennoch in Malta vor.
Was ist eine AIP Permit?
Eine Acquisition of Immovable Property (AIP) Permit ist eine Genehmigung vom maltesischen Finanzministerium, die Sie dazu berechtigt eine Immobilie auf Malta zu erwerben. Diese Genehmigung wird von allen EU-Bürgern benötigt, die nicht fünf Jahre am Stück auf Malta gelebt haben und nicht ihren Hauptwohnsitz nach Malta verlagern möchten. Eine AIP Permit kostet 233 € und dauert in der Regel 35 Tage bis zur Ausstellung. Dabei muss der Immobilienwert für Wohnungen und Maisonettes bei mindestens 121.792 € und bei anderen Immobilientypen bei mindestens 202.929 € liegen. Eine AIP Permit kann unkompliziert beim maltesischen Finanzministerium beantragt werden.

Wer kann Immobilien auf Malta kaufen?

Deutsche und andere EU-Bürger, die mindestens fünf Jahre am Stück in Malta gelebt haben, können ohne Genehmigung vom maltesischen Finanzministerium eine Immobile erwerben.

Wenn Sie planen Ihren Hauptwohnsitz nach Malta zu verlagern oder eine Firma zu gründen, können Sie eine Immobilie ohne Genehmigung kaufen, sofern Sie dort selber drin leben oder diese für Ihre Firma benötigen.

Wenn Sie vorhaben Ihren Zweitwohnsitz auf Malta zu haben oder eine Ferienwohnung zu kaufen, benötigen Sie eine Genehmigung (AIP Permit) vom maltesischen Finanzministerium.

Immobilien, die eine AIP Permit benötigen dürfen nicht weiter vermietet werden.

Sofern Sie nicht 5 Jahre am Stück in Malta gelebt haben dürfen Sie nur eine Immobilie auf Malta erwerben mit Ausnahme von Immobilien in den sogenannten Special Designated Areas.

Bereiten Sie den Wohnungs- bzw. Hauskauf auf Malta gut vor

Bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung auf Malta kaufen sollten Sie sich über folgende Fragen Gedanken machen:

  • Welche Art von Immobilie möchten Sie kaufen?
  • Wie groß sollen die Wohnfläche und das Grundstück sein?
  • Wo soll das Eigenheim gelegen sein?
  • Wie finanzieren Sie die Immobilie?

Immobilientyp, Größe und Gegend

Auf Malta gibt e seine Reihe von unterschiedlichen Wohnungs- und Haustypen. Von charmanten und traditionellen Land- oder Bauernhäusern bis hin zu super modernen Penthäusern oder Luxusvillen ist für jeden Geschmack etwas dabei. Die am meisten verbreiteten Immobilientypen sind

Bei der Wahl der Art der Immobilie sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen:

  • Wie viele Schlaf- und Badezimmer benötigen Sie? Berücksichtigen Sie dabei auch Ihre Familienplanung
  • Benötigen Sie einen Außenbereich (Balkon oder Terrasse)?
  • Soll die Wohnung bereits möbliert und einzugsbereit sein oder würden Sie auch eine noch nicht fertig gestellte Wohnung kaufen? Immobilen, die sich noch im Bau befinden sind in der Regel etwas günstiger und Sie haben die Möglichkeit kleine Anpassungen vorzunehmen
  • Wo soll sich das Eigenheim befinden? Berücksichtigen Sie dabei insbesondere Ihren Arbeitsweg.

Immobilienfinanzierung auf Malta

Für die meisten ist der Erwerb einer Immobilie eine große finanzielle Belastung und erfordert häufig einen Kredit. Auf Malta vergeben die Banken üblicherweise Kredite, die 90 % des Kaufbetrages entsprechen d.h., dass Sie die restlichen 10 % ansparen müssen. Eventuell erhalten Sie bei einem deutschen Kreditinstitut auch eine höhere Finanzierungsrate.

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie auch die Kaufnebenkosten einkalkulieren. Diese hängen stark von Ihrer individuellen Situation ab. Kaufnebenkosten sind:

  • Grunderwerbssteuer: 5 %
  • Notar Gebühren: 1 %
  • Immobilienmakler Gebühren: 5 % zzgl. Mehrwertsteuer (kann verhandelbar sein)
  • Registrierungsgebühr für eine AIP Genehmigung: 233 €
  • Zinssatz von Ihrer Bank

Mit unserem Kreditrechner können Sie Ihren Finanzierungsbedarf grob abschätzen.

Wie finde ich eine zum Verkauf stehende Wohnung oder Haus auf Malta?

Nachdem Sie sich für einen Immobilientyp entschieden haben und wissen was Sie sich leisten können, können Sie mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beginnen. Dabei haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

  1. Facebook Gruppen
  2. Immobilienmakler
  3. Vergleichswebseiten

Facebook Gruppen

Auf Facebook gibt es viele große und sehr aktive Gruppen zum Thema Immobilienkauf. Diese Gruppen werden meistens von Immobilienmaklern und Hausbesitzern benutzt, um ihre Wohnungen und Häuser zu vermarkten.

  • Tägliche Updates mit zum Verkauf stehenden Immobilien
  • Teilweise Angebote direkt vom Eigentümer, sodass die Maklergebühr nicht anfällt
  • Beliebte Immobilien können sehr schnell verkauft sein
  • Angebote direkt vom Eigentümer gehen häufig in der Masse an Inseraten unter
  • Inserate sind häufig wenig aussagekräftig, weil wichtige Informationen fehlen
  • Viele Gruppen haben die gleichen Inserate

Ein paar der größten und aktivsten Facebook Gruppen können hier gefunden werden:
www.facebook.com/groups/malta.homes.sales/
www.facebook.com/groups/1666921876855477/
www.facebook.com/groups/100kto150kMALTAPropertyforSale/

Immobilienmakler

Der schnellste und unkomplizierteste Weg in die eigenen vier Wände ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Ein zuverlässiger Makler unterbreitet Ihnen Vorschläge, die Ihren Kriterien entsprechen und organisiert und begleitet Sie zu Wohnungsbesichtigungen.  

  • Leicht zu finden: Hohe Dichte an Maklerbüros
  • Sofortige Vorschläge von zum Verkauf stehenden Immobilien nach Ihren Kriterien. Sie müssen sich nicht durch hunderte von veralteten Inseraten durchklicken
  • Ist behilflich einen Notar auf Malta zu finden, der den Kaufvorvertrag aufsetzt
  • Ist bei Bedarf behilflich Kontakte zu maltesischen Banken herzustellen, um die Kreditaufnahme zu erleichtern
  • Kann auf Grund seiner Marktkenntnis Sie davor bewahren zu viel für eine überteuerte Immobilie zu bezahlen
  • Begleitet und unterstützt Sie während des gesamten Kaufprozesses
  • Schwer einen vertrauenswürdigen und zuverlässigen Makler zu finden
  • Maklergebühr

Eine Auflistung unserer vertrauenswürdigen Immobilienmakler auf Malta finden Sie hier. Sie können sich auch direkt an unseren deutschsprachigen Immobilienmakler auf Malta, Julian Hessler, wenden. Sollten Sie eine schlechte Erfahrung mit einem unserer Makler gemacht haben, können Sie sich gerne über unser Kontaktformular mit uns in Verbindung setzen.

Vergleichswebseiten: Kombiniert aktuelle Inserate mit zuverlässigen Maklern

Eine Vergleichswebseite wie Malta Homes aggregiert Inserate von zuverlässigen Immobilienmaklern und stellt eine moderne Suchfunktionalität bereit.

  • Nur vertrauenswürdige Makler dürfen auf Malta Homes inserieren
  • Tägliche kommen neue zum Verkauf stehende Immobilien hinzu
  • Only available properties are being listed
  • Detaillierte Informationen zu den einzelnen Objekten inkl. 3D Wohnungs-Rundgängen
  • Maklergebühr

Klicken Sie hier um alle zum Verkauf stehenden Wohnungen und Häuser einzusehen. Alternativ können Sie sich gerne direkt an unseren deutschsprachigen Immobilienmakler wenden oder durch unser Kontaktformular sich an uns wenden.

Unterschreiben des konvenju (Kaufvorvertrag)

Auf Malta hat der Vorvertrag beim Hauskauf viele unterschiedliche Begriffe: Konvenju, promise of sale sowie prelimanary agreement bezeichnen alle das gleiche. Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden und den Verkaufspreis ausgehandelt haben, wird ein von Ihnen beauftragter Notar einen Vorvertrag aufsetzen. Ihr Immobilienmakler ist Ihnen gerne behilflich bei der Auswahl eines Notars.

In dem Vorvertrag wird festgehalten, dass Verkäufer und Käufer den Immobilienkauf in einem definierten Zeitraum (term of konvenju) abschließen sofern bestimmte Bedingungen erfüllt werden. Diese Bedingungen können beinhalten:

  • Der vereinbarte Verkaufspreis
  • Ggf. Noch abzuschließenden Bauarbeiten am Objekt
  • Ggf. im Kaufpreis enthaltende Einrichtungsgegenstände (z.B. Küche, Mobiliar)
  • Ggf. noch zu klärende Finanzierung
  • Ggf. noch zu beantragende Genehmigungen z.B. die AIP Permit
  • Die Zeit in der der Immobilienerwerb abgeschlossen sein muss (gewöhnlich drei Monate)

Mit der Unterschrift des konvenju wird bereits 1 % Grunderwerbssteuer fällig sowie 10 % des Verkaufspreises, die der Verkäufer als Kaution erhält. Die restlichen 4 % Grunderwerbssteuer werden mit der Unterschrift des finalen Kaufvertrages fällig.

Wenn Sie Ihre erste Immobilie auf Malta als Hauptwohnsitz kaufen, profitieren Sie von der First-Time-Buyers (Erstkäufer) Regelung. Diese besagt, dass auf die ersten 175.000 € keine Grunderwerbssteuer anfallen. Die Grunderwerbssteuer wird dann auf den verbleibenden Verkaufspreis berechnet.

Die Phase des term of konvenju

Der Begriff term of konvenju bezeichnet den Zeitraum zwischen der Unterschrift des konvenju (Vorvertrag) und dem eigentlichen Kaufvertrag (final deed). Dieser Zeitraum beträgt üblicherweise drei Monate, sofern kein anderer definiert wurde.

Während dieses Zeitraumes werden die im Vorvertrag definierten Bedingungen erfüllt. Der Notar überprüft den rechtlichen Status der Immobilie und stellt sicher, dass sich keine Hypotheken bereits auf der Immobilie befinden.

Der Käufer stellt sicher, dass ihm ein Kredit gewährt wird und beantragt fehlende Genehmigungen wie z.B. die AIP Permit.

Der Verkäufer stellt alle Bauarbeiten fertig und kümmert sich um evtl. andere im Vorvertrag festgehaltene Bedingungen.  

Unterschreiben des Kaufvertrages

Sobald alle Bedingungen des Vorvertrages erfüllt sind, setzt der Notar einen Termin zum Unterschreiben des eigentlichen Kaufvertrages, fest. Dieser Termin kann jeder beliebiger Tag während des term of konvenju sein, spätestens jedoch der letzte Tag des definierten Zeitraumes.

Die Vertragsunterschrift findet entweder bei der Bank, sofern ein Kredit benötigt wird, im Büro des Notars oder im Büro des Immobilienmaklers statt. Der Notar liest den Kaufvertrag laut vor und sofern alle Parteien einverstanden sind, wird dieser unterschrieben. Mit der Unterschrift wird

  • der verbleibende Verkaufspreis an den Verkäufer gezahlt (Verkaufspreis minus Anzahlung)
  • die verbleibende Grunderwerbssteuer von 4 % an den maltesischen Fiskus gezahlt
  • die Notargebühr von ca. 1 % fällig (üblicherweise geteilt zwischen Verkäufer und Käufer)
  • die Maklergebühr von üblicherweise 5 % zzgl. 18% Mehrwertsteuer fällig

Fazit

Nun sollten Sie einen guten Überblick über den Kaufprozess einer Immobilie auf Malta haben. Wenn Sie wissen welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten benutzen Sie gerne unsere Suchfunktion oder schauen Sie sich unsere zum Verkauf stehenden Objekten an. Sollten Sie noch weitere Fragen haben hinterlassen Sie gerne einen Kommentar oder wenden sich an einen unserer Makler.

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